极速时时彩走势遗漏中国买家雄霸美国海外购房者首座:资金从哪里来?

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  极速时时彩走势遗漏中国买家雄霸美国海外购房者首座:资金从哪里来?

  张文扬

  据美国房地产经纪人法学会(NAR)最近发布的《2017年美国住宅房产外国买家报告》(简称《报告》),在201极速时时彩走势遗漏6年4月~2017年3月的统计周期内,中国成交金额超过加拿大、英国、墨西哥和印度,继续保持美国海外购房群体中的“第一大买家”地位。

  据全球中文海外房产平台居外网的最新报告,去年中国人海外各国购房花费首次突破30亿美元,美国作为中国人首选的海外购房目的地,约占其花费的三分之一。

  现今在中国社会有越来越 并是否人群,亲戚亲戚朋友离米 属于这些 社会的“上中产”,有相关出国经验之前 未来出国意向,具备一定的投资意识;亲戚亲戚朋友大多是外企高管、私营业主,之前 从事金融、高科技等行业,年薪百万以上;亲戚亲戚朋友跟我说希望后代都时要接受海外教育,甚至移民海外;亲戚亲戚朋友开始英语 英文了了抛售位于北上广市中心的有有哪些陈旧、狭小、昏暗的公寓房,梦想着入手位于广阔美国腹地的有有哪些崭新、宽敞、明亮的顶级别墅房。

  几次名牌皮包、几件名牌大衣、出国几日游等似乎之前 越来越 满足有有哪些国人提升生活品质的欲望了,海外购房正在成为中国“上中产”阶层心目中的新奢侈品。这原因 ,海外购房不再什么都 富豪们的专利,很多的上中产阶层极速时时彩走势遗漏也具备了海外教育、移民和投资的能力。

  资金出口

  从洛杉矶市中心南行30公里,丁零在驾驶汽车40分钟后驶进了他位于尔湾市(Irvine,California)的家。他的EB5签证已于2016年6月份获批,预计在2018年拿到绿卡,得知获批消息三个小月之前 ,他用43万美元(约290万人民币)全款购置了这套130平米的连体小顶级别墅。

  生于30年的丁零,从事通信工程技术类相关职业,被亲戚亲戚朋友称为“上海小克勒”。他对资产管理很有一套,这套房子是他有有哪些年当时人赚出来的。对丁零来说,海外购房并有的是一时兴起,什么都 金融危机之前 有的是的想法。他对经济观察报回忆道,当时的外汇管制还越来越 现在越来越 严格,他有意识地每年换汇,并积累多次的旅游消费,以时间换空间。

  怎样才能找到资金的出口?买房客吴帆对经济观察报表示,通过每年5万美元的多年换汇积累,以及充分利用家人的换汇额度筹集资金,再在美国申请另一4个银行的境外账号,比如汇丰银行,有之前 通过当时人在国内的汇丰银行账号,逐渐将资金分批汇出境外即可。

  307年2月,中国国家外汇管理局发布的《当时人外汇管理土法律辦法 实施细则》中规定,对当时人结汇和境内当时人购汇实行年度总额管理。年度总额分别为每人每年等值5万美元。一齐,无论通过银行柜面还是通过网银、手机银行等电子渠道办理购汇业务,均时要填写《当时人购汇申请书》,该申请书对当时人购汇用途作出了完整性分类。

  在《当时人购汇申请书》规定的境内当时人办理购汇业务时的6项“禁令”中,其中第5项规定,不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。除规定的渠道外,居民当时人购汇只限用于总爱项目下的对外支付,包括因私旅游、境外留学、公务及商务出国、探亲、境外就医、货物贸易、购买非投资类保险以及咨询服务等。

  条例的趋严,无疑增加了房屋买家换汇转移过程中的冗杂性,一齐也增加了中国买家筹集资金的时间成本。此后,又一定程度上波及了当地的卖家。亲戚亲戚朋友正在很多再说接受贷款这些 形式到倾向于接受贷款。来自加州的卖家西蒙斯对记者表示,这些 两年的变化,使他对于现金交易感到很多再说踏实。去年,他曾与一位中国买家谈好了一栋价值5万美元的房屋交易,中途之前 资金无法到位,最后竟不了了之。西蒙斯对经济观察报说,当时对方之前 交了定金,有之前 之前 资金管制,剩余的钱汇不出来,这桩双方都满意的交易只好回应流产。“买家向银行贷款得话,在信用上都时要做个保障。”西蒙斯说。

  并是否新的趋势正在形成,外资银行也从中嗅到了并是否商机——这些 美国银行开始英语 英文了了接受外国人贷款。美国咨询管理公司SinoAmericanInsight首席顾问赵桐对经济观察报介绍道,目前,华美银行、汇丰银行、花旗银行、美国中国信托银行及帕累托图美国本地银行都时要接受中国人的房贷申请,就速度而言,小银行之前 当地银行的速度会更高这些 。

  海外购房的主要群体有有哪些,亲戚亲戚朋友的需求又是有哪些?赵桐介绍道,来办理贷款业务买房的人大多是外企高管出身,之前 拥有海外项目、留学经历、移民意向等,之前 拥有海外账户,并对于该业务有一定了解。亲戚亲戚朋友的目标是在30平方米左右的房屋,价格按地段分约30-5万美元不等。

  同中国一样,用租金偿还贷款是一帕累托图投资国外房产买家的选者。居外网中国区业务总监、美国持牌经纪人吴光慧介绍道,一般来说,能申请到银行贷款的海外买房者只时要准备首付,在房屋成交后,时要每月偿还的房贷帕累托图都时要通过获得租金来抵扣。据她估算,美国目前住房投资回报率约在4%~8%之间,帕累托图二手独立屋带租约的回报可达10%以上。“越是好的区域,房价越高,回报率就相对低”。

  即便越来越 ,为了规避风险,“杠杆”门槛也比较高。赵桐对经济观察报介绍道,绝大帕累托图的银行要求外国购房者的首付比例在40%以上,利率也会比绿卡持有者的要高1到1.三个小百分点。提出贷款申请的外国买房者,时要提供离米 未来18个月的月供存款证明,在贷款银行开户并将该银行的账号设置为自动还款账户。除此之外,贷款人还需提供过去三年的就职收入证明,首付款来源可追溯,贷款额度月供不超过家庭收入的33%。

  对于有有哪些有充沛资金的购房者来说,并是否规避外汇管制的土法律辦法 是,以美国公司的名义购房。这些 土法律辦法 下,资金转移方便,根本很多再受外汇限额数量的限制。比越来越 前有相关媒体报道,乐视控股控制人贾跃亭在美国洛杉矶南部小镇拥有的5套顶级顶级别墅(每套顶级顶级别墅估值目前均在5万美元以上),什么都 以乐视汽车生态美国洛杉矶驻美办兼接待办的名义陆续购买的。

  用全款购房后,都时要做抵押贷款和套现。吴光慧介绍道,这对有有哪些买房时之前 时间仓促、用现金抢房的客人,是另一4个不错的选者。

  这些 地下渠道的灰色换汇土法律辦法 依然位于。之前 我我我觉得走投无路,地下钱庄是换汇者心照不宣的途径之一。换汇者们往往对有关地下钱庄的具体操作讳莫如深,但听闻,有这些 人成功通过这些 土法律辦法 换到了美元。

  买房资金的出口多种多样,一位不愿透露姓名的购房者告诉经济观察报,在买房过程中还有通过出售比特币和钻石来“倒腾”美元的传闻。

  但无论以有哪些形式购房,都足以都看中国人的购买力。据美国房地产经纪人法学会《报告》,作为美国外国人购房主力的中国人,2016年4月~2017年3月的购房总成交额达317亿美元(约合2140亿元人民币),比上年的273亿美元上升了16%,也超过前年的286亿美元,创下历史新高;购房数量也超过4万套,在2016年回落后再次冲击历史最高点。

  热度再创新高

  “前两年犹豫不决的中国购房者刚开始英语 英语 英文了了出手了。”这是赵桐最为直观的感受。一套30平的二手房,在2014年定价为5万美元,如今之前 涨到了5万美元。去年、前年、甚至更早之前 ,还在持观望态度的客户就刚开始英语 英语 英文了了陆续换汇转移到美国。而现在,对于中国购房者的贷款业务进入了旺季,这也原因 ,中国在美国购房的热度正随着夏季的到来而逐渐回升。

  丁零之前 下定决心购买第二套房产了,这些 愿景将在他拿到绿卡后开始英语 英文了了兑现。为了筹钱,他决定将位于上海市中心的一处小房子卖掉,卖掉房产的钱将被作为用来购置美国房产的首付款支付。根据当地规定,绿卡持有者只时要30%的首付,剩余的帕累托图用贷款正确处理,他的打是否房子不住的之前 都时要租出去,用以偿还房贷。

  丁零的直观感受是,对于美国房产的关注,近期正在升温。为此,他在喜马拉雅电台做主播,并将在美国的生活经历、签证申请、投资等信息进行分享,这位“上海小克勒”目前已拥有12.5万次的播放量。在电台上,什么都 在美国之前 购置房产之前 即将购置房产的亲戚亲戚朋友有之前 与之结缘,甚至成为了邻居。他对经济观察报说,关于美国房产类得话题,播放量往往会比较高。

  丁零有几次亲戚亲戚朋友,近期也在相继买房,大多采用了全款购买的土法律辦法 。有有哪些人的年龄段主要以70到30年代为主,有年收入30、5万人民币的外资银行高管,拿到绿卡后在洛杉矶的明星小区购置了5万美元的山景房;有做不锈钢贸易的南通私营业主,年薪百万以上;有背景神秘的国企合伙方生意人,一次性付款,以99万美元的价格入手了270平的6室顶级别墅,全家人都住进去了。

  吴光慧也对经济观察报介绍道,目前面向中国买家的客服群离米 有40人,而这些 群还在不停扩大。在该网站上,每月有来自中国和世界各地的2百多万人查询25万条分布在89个国家的挂牌房源。其中来自美国几大房地产公司提供的挂牌房源有的是130条之多。

  在中国的假期——尤其是暑期,是邹子捷(BeccoZou)最为忙碌的之前 。这位就职于巴菲特旗下伯克希尔·哈撒韦公司房地产服务公司(Bershire Hathaway HomeServices)、业务能力位于该公司全国系统顶尖1%的经纪人,也感受到了中国人购房的热度。这位保持了多次月销售量排名第一的经纪人告诉经济观察报,在她接待的上百个客户中,八成以上有的是中国人。西雅图地区高科技行业的白领和益国新移民总爱是她的主要客户。新的趋势是,中国投资者也成了她的常客。

  “前年的之前 ,10个购房者包含7、8个用于自住;而今年,10个中越来越 一半用于自住了。”邹子捷告诉经济观察报,另外一半则多为投资,这些 还未移民过来的购房者会采用出租的土法律辦法 ,以赚取租金。

  关于在美国买房的目的和用途,前述《报告》数据显示,39%的中国购房者在美国的首套房,是为了自住;另有39%是为了度假和住宅投资;还有8%是为了孩子上学。

  吴帆的女儿目前正在西雅图的华盛顿大学读本科,他对经济观察报说,买房更多的是为了让孩子住得方便,将来在美国工作有的是个家,为此,他把一套北京的房产卖掉了。此外,相较于美国这些 州,西雅图离中国比较近,10个多小时的飞机即可到达,气候非常宜居,有有哪些成为他选者西雅图的原因 。

  洛杉矶、旧金山、西雅图等总爱是较受中国买家欢迎的城市。据居外网数据显示,今年中国买家的咨询与访问量稍有向前5大华人购房目标城市集中的趋势,说明华人买家在把目光倒进这些 中小城市时,越来越 放弃传统的目标地。

  吴光慧介绍道,随着中产阶级出海买房增多,新增的人气聚集在腹地广阔的佛罗里达州、德州等,这些 房屋的价格在5万美元左右;此外,加州的房子约30几万美元;洛杉矶近郊则都时要用5万美元拿下。吴光慧说,中国买家亲睐的房价也呈下调趋势,比较居外网上对美国房源询盘价格的中位数,2017年较去年下降15%。5万美元以下的房源咨询量上升,高于此价的房接受的咨询量下降了1-2%。

  经济观察报采访的多位购房者表示,地理位置是最时要考虑的因素。购房者们关注交通便利、安全性高的街区、教育优质的学区。

  买家隐忧

  “买房的人通常有并是否梦想,希望有崭新、宽敞、明亮的顶级别墅洋房。”吴光慧说,但一齐,无论在何处购置房产都时要理性。

  2016年,美国一家房产经纪公司将前总统里根的加州故居在居外网上挂牌。这些 总价20,095万人民币,室内外总面积3717平方米的7卧10卫“湖畔白宫”至今还挂在网站上听候有缘人。

  “在贷款方面,银行不太喜欢超顶级顶级别墅。”赵桐介绍道,300、700万美元的大户型难以拿到贷款。相比而言,5万美元左右(约335万人民币)的投资自住两用房,则是购房者和银行都青睐的类型。

  赵桐告诉经济观察报,美国买房的流程和益国不同,一般是先选房,实地看房找到心仪的房屋后,先向银行申请贷款预批,拿到银行的贷款预批信后,才会进入回应合同和交房环节。之前 再进入正式的贷款审批阶段,买房者须在购房合约贷款保护期内获准贷款。而这些 人连银行的贷款预批信都拿越来越 。

  对吴帆来说,全款是迫不得已。他本想贷款但却无奈申请越来越 。之前 工作在国内,越来越 美国的收入和消费记录,社会信用为0,根本无法向银行申请正常利息的贷款。吴光慧介绍道,海外投资者在美国买房贷款很困难,不但要求有良好的当时人信用,还能有充沛的资产证明,审核手续也特别冗杂,远远不如全款购房方便快捷。什么都 ,在买房前“做好准备”是非常重要的。

  即使有帕累托图银行都时要提供贷款,但难度依然位于。当地卖家西蒙斯从自身经历来看,认为可选者的银行依然比较少。美国这些 大银行都关闭了这些 口子(向外国购房者放贷),也是变相控制外国人买房,以正确处理亲戚亲戚朋友炒高当地房价。

  吴光慧认为,之前 美国进一步加息,选者贷款买房的人数比例会下降,中国购房者也会考虑怎样才能更合算。但对绝大帕累托图美国卖家来说,全额现金支付依然是最受欢迎的土法律辦法 。

  一位购房者通过搜房网在美国花27766美元买的土地,交付时却被“掉包”成评估价越来越 230美元的土地。吴光慧对此表示,海外购房冗杂程度比较高,国人海外购房时要转换国内消费习惯,将交易留给专业的经纪人和律师正确处理,一齐也要购买产权保险,一旦产生纠纷,都时要向相关政府监管机构做出投诉或在法院立案。

  经济观察报采访的多位业内人士呼吁中国购房客,要相信专业人士,走正规渠道,正确处理海外投资成本不足。

  (应被采访者要求 丁零、吴帆均为化名)

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