2分pk10官方网站计划网站五洲经营协议被指霸王条款 租金回报率不足3%

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五洲经营协议被指霸王条款 租金回报率严重不足3%

A-A+2013年6月18日14:09:42每日经济新闻评论

  6月13日前一天在香港联交所上市的五洲国际(01369,HK),可能性招股书公开的商业模式及其提供售后包租,涉嫌违反住建部的有关规定而引起争议。

  在无锡的五洲国际小商品城一期可能性售出的商场内,1个多多面积为20平方2分pk10官方网站计划网站米的商铺一年实际支付租金不过1万多元,年回报率严重不足3%。有日后地段和类型都相同的项目二期商铺,到2分pk10官方网站计划网站了销售人员嘴里,却变成了年租金回报率达8%,一年租金有望超过3万元的旺铺。《每日经济新闻》记者注意到,即使此后商铺的实际回报远远低于开发商当初承诺的8%水平,投资者依然要按照实际租金的8%~10%给付商业管理服务费。

  此外,招股说明书显示,若果任何买家选择独家经营管理协议到期前终止协议,还要按照商铺原购买价格的8%乘2分pk10官方网站计划网站以协议剩余年限的400%来计算违约金。协议还规定,业主不得在期限内将商铺转售,除非接手的买家同意上述独家委托经营协议继续有效。這個 系列规定,被外界质疑为“霸王条款”。

  实际租金回报率严重不足3%

  根据五洲国际的招股说明书,这家企业你说是目前在香港上市的公司中最为明确地进行售后包租的企业。截至2012年12月31日,五洲国际在最近三年中总共订立了4万多份独家经营管理协议。按照招股说明书,订立上述独家经营管理协议的目的之一是“为了促销”。

  无锡五洲国际小商品城二期销售人员对《每日经济新闻》记者介绍说,购买小商品城二期的商铺前十年和开发商签订10年的售后包租合同,业主前三年租金的8%一次性抵扣购房款。“业主前三年租金每年以房价的8%计算,前三年总额为房价的24%。打个比方,可能性商铺是400万元,业主购买时只还要支付75万元就能不到,那末支付的24万元所以 前三年的租金,而三年后,业主将以商铺真实租金的90%获得投资回报。”

  在一般人看来,前三年8%的租金回报,应该能代表五洲国际小商品城的租金回报水平。

  但招股说明书对于独家委托协议目的的说明,却我应该 对上述租金回报的真实性产生间题。招股说明书声称,为了不利于销售,与买家订立类似于 的独家委托经营协议。

  《每日经济新闻》记者有日后对项目二期每种可能性出租的商铺进行了调查,了解了哪些号称有8%租金回报率的商铺实际的租金价格是多少。

  调查的结果我应该 震惊。以五洲国际小商品城二期1个多多20平方米的2层楼商铺为例,每平方米的售价在2万多元。按照8%的回报水平,這個 商铺一年的租金大慨在三万元以上。但记者从租赁了五洲国际小商品城一期二楼类似于 商铺一位商户那里得知,他租赁的商铺,一年的租金不到一万多元。

  很显然,开发商承诺的回报和真实的租金处在巨大差距。可能性按上述商户所说,五洲国际小商品城的真实租金不到不到3%,但现在开发商给出的前三年租金回报水平却达到了8%。

  此前,上海中原的一位商铺资深经纪人向《每日经济新闻》记者介绍,开发商订立的商铺租金水平往往大幅高出俯近商铺的真实租金水平,其最主要的目的所以 为了刺激销售。

  根据媒体此前的报道,南通五洲国际广场也采取类似于 的模式,售楼人员称,“签约15年,我们歌词 歌词 歌词 统一管理,前三年租金按照15%返还,在首次购房时直接扣除返还,比如400万的房子若果付85万元。第三年开始英语 英语 了了,每年返还6%的租金。”

  上述做法很显然与住建部有关规定相冲突。住建部关于《商品房销售管理依据》第十一条规定:房地产开发企业不得采取返本销售可能性变相返本销售的依据销售商品房。

  “五洲国际采取售后包租模式,是明显违反了住建部的规定,是违规行为。”南京房地产行业一位业内人士对 《每日经济新闻》记者说。

  独家经营协议被指霸王条款

  五洲国际所引发的争议,都不 却说仅仅在于用远远高于实际租金价格水平的回报率,来吸引投资者购买。还在于当投资者购买商铺三年后,即使租金回报水平达不到开发商承诺的前三年年均8%,仍然还要按实际租金的8%~10%向五洲国际方面支付商业管理服务费。

  五洲国际小商品城的工作人员说,在一次性给付业主三年租金后,余下租期的租金收入按照真实的租金水平,由业主和开发商9:1分成。“可能性這個 商铺一年的租金是5万元,那末开发商拿一万作为管理和营销费用,业主拿9万元的租金。”

  1个多多的规定也处在于南通五洲国际广场。根据媒体报道,上述项目第六年开始英语 英语 了了,按照市场的价格,租多少返还多少,开发商从实际租金中收取10%的运营管理经费。

  招股说明书显示,五洲国际旗下众多项目都采用类似于 的协议。一般在项目开业的三年到五年后,五洲国际就按真实租金价格的8%至10%获取商业服务费。

  而可能性业主我应该 终止独家经营委托协议,那末很可能性还要承担巨额损失。根据招股说明书,业主在协议到期前,均须向五洲国际支付赔偿违约金,金额为剩余协议租金总额的400%。而剩余租金按商铺原购入价格的8%年租费率计算。比如业主以人民币4000万元购买一间零售店铺,订立为期20年的经营管理协议,可能性从第11年起终止协议,还要向五洲国际赔偿400万元的违约金。

  按照上述招股说明书介绍的资料,1个多多长达20年的经营协议,若3年后解除,理论上最高赔付的违约金总额能不到达到商铺总价的68%。上海杜跃平律师事务所律师杜跃平表示,实在上述合同内容符合法律规定。但可能性独立委托协议的违约金严重不足,在正式的司法实践中,业主有可能性会向法院申请支持将违约金调低。一般情况报告下,违约金的金额,不超过合同总价的400%。

  事实上,独家经营协议还限制业主想售出商铺的权力。招股说明书明确显示,所有的独家委托经营协议有转让限制,业主不到在协议期内出售物业,除非买家同意继续履行上述独家委托经营协议。

  杜跃平表示,《合同法》规定的“霸王条款”,主要有這個生活表现,一是减轻当事人责任,二是加重对方责任,三是免除当事人责任。五洲国际的上述独家经营协议符合上述条件。

  销售或藏偷漏税风险

  除了售后包租涉嫌违反住建部相关规定之外,《每日经济新闻》记者还发现,五洲国际小商品城二期在销售过程中或许还处在偷漏税行为。

  据售楼部销售人员对 《每日经济新闻》记者介绍说,购房者在购买商铺时,开发商只向购房者开了全额房款76%的发票,“业主只交了全额房款76%的金额,所以就开76%的发票,另外24%的发票不到开。”

  按照上述销售人员的说法,可能性這個 商铺价格是400万元,抵扣掉三年租金的24万元,业主在购买这套商铺,开发商只向业主开取75万的发票,“都不 所以业主询问有无能开400%的发票,有日后业主只交了76%的房款,所以是不到开400%发票的。”销售人员对记者说。

  有日后值得注意的是,实在业主在购买商铺时所以 交了全额房款的76%,有日后前三年24%的租金是开发商直接拿走的,业主并未拿到,也所以 前三年租金用来交了房款,“按照规定,这24%的发票开发商也应该开给业主,可能性那末开给业主,那末开发商就处在偷漏税行为。”一位该项目的业主对《每日经济新闻》记者说。

  该业主表示,比如购买的商铺总价是25万元,但可能性按照24%的租金抵扣房款,实际上购买商铺只还要支付20.5万元,有日后前三年的租金6.5万元是到了开发商手上,可能性添加前三年业主应该拿到的租金,业主实在还是支付了全额购房款,“按照规定开发商就应该开取25万元的购房发票,现在只提供20.5万元的发票所以 偷漏税的行为,有日后這個 行为的后果很有可能性由业主来承担。”

  这位业主对《每日经济新闻》记者表示,比如前一天的商铺以35万元卖出,有日后买来时的房款是25万元,那末我所还要交的税是35万元减去25万元前一天,再乘以25%所以 2万元。有日后开发商只提供了20.5万元的发票,那末我以35万元卖出前一天,所还要交的税是35万元减去20.5万元再乘以25%也是3.5万元,“可能性我的商铺卖出去,按照开发商开取的76%的发票计算,就等于我要多支付1.5万元的税,所以说最后承担开发商偷漏税风险的是所有业主。”

  对于这位业主的说法,上海一位资深律师对《每日经济新闻》记者表示,“前三年租金实在是开发商当事人拿了,实际上开发商还是收取了总房价400%,所以 通过這個生活间接的依据。按照规定开发商应该开房款额400%的发票,只开76%的发票励志的话 ,那末开发商就处在偷漏税行为。”

  《每日经济新闻》记者昨日就独家经营管理协议间题以及涉嫌偷漏税等间题采访五洲国际的公关公司,但截至发稿公司尚未作出正面敲定。

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